Property Capital Gains Tax Calculator in Hindi — Indexation के साथ असली Number
फ्लैट, प्लॉट या घर बेच रहे हैं? यह calculator खुद Cost Inflation Index लगाकर 12.5% (बिना indexation) और 20% (indexation के साथ) दोनों compare करता है और जो भी कम tax बनता है, वो दिखाता है — बिल्कुल Income Tax Department के rules जैसा।
| Item | Amount (₹) |
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यह Calculator काम कैसे करता है?
Property पर capital gains tax equity से अलग है — यहां “indexation” नाम की एक चीज़ आपको हज़ारों रुपये बचा सकती है, और competitor tools अक्सर इसे सही से handle नहीं करते।
STCG: Gain को आपकी बाकी income में जोड़कर आपके slab rate से tax
LTCG (23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी property):
Option A: 12.5% (बिना indexation) on (Sale − Purchase − Improvement)
Option B: 20% (indexation के साथ) on (Sale − Indexed Purchase − Indexed Improvement)
जो भी कम हो, वो pay करें — यह कानूनी छूट है, हम automatically दोनों compare करते हैं
LTCG (23 जुलाई 2024 या बाद में खरीदी property): सिर्फ 12.5% (बिना indexation)
Indexed Cost Formula: Cost × (CII बिक्री वर्ष ÷ CII खरीद वर्ष)
Worked Example: मान लो आपने जून 2012 में ₹30,00,000 में एक फ्लैट खरीदा (CII 2012-13 = 200) और अगस्त 2025 में ₹80,00,000 में बेचा (CII 2025-26 = 376)।
चूंकि यह 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई property है, दोनों options compare होंगे: बिना indexation, gain = ₹50,00,000, tax @12.5% = ₹6,50,000। Indexation के साथ, Indexed Cost = ₹30,00,000 × (376÷200) = ₹56,40,000, gain = ₹23,60,000, tax @20% = ₹4,90,880। Indexation वाला option करीब ₹1,59,120 सस्ता पड़ता है — यही वजह है कि पुरानी property बेचते वक्त दोनों तरीके ज़रूर compare करने चाहिए।
यह Tool कब इस्तेमाल करें?
Property बेचने की Deal Final करने से पहले
Sale agreement sign करने से पहले जान लो कि net में हाथ में कितना पैसा आएगा — tax निकालकर असली profit calculate करो।
पुरानी Inherited Property बेचते वक्त
20-30 साल पुरानी property पर indexation का फायदा बहुत बड़ा हो सकता है — यह calculator दोनों options खुद-ब-खुद compare करके बताता है।
Section 54/54EC Reinvestment Plan करते वक्त
नया घर खरीदने या 54EC bonds में पैसा डालने से पहले देखो कि कितनी exemption मिल सकती है और tax कितना कम होगा।
24 महीने पूरे होने का इंतज़ार करना चाहिए या नहीं
अगर अभी बेचने पर STCG लग रहा है, तो देखो कि कुछ महीने रुककर LTCG rate में बदलने से कितनी बचत होगी।
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Frequently Asked Questions
Property पर LTCG की rate क्या है?
23 जुलाई 2024 या उसके बाद खरीदी property पर सिर्फ 12.5% (बिना indexation) लगता है। इससे पहले खरीदी property पर आप 12.5% (बिना indexation) या 20% (indexation के साथ) में से जो भी कम हो, वो choose कर सकते हैं।
Indexation क्या है और यह कैसे फायदा देता है?
Indexation आपकी खरीद कीमत को महंगाई (inflation) के हिसाब से बढ़ाकर दिखाता है, ताकि आप सिर्फ असली (real) profit पर tax दें, न कि महंगाई की वजह से बढ़ी हुई कीमत पर। यह Cost Inflation Index (CII) का इस्तेमाल करके calculate होता है — पुरानी property पर यह फायदा बहुत बड़ा हो सकता है।
Section 54 exemption कैसे काम करता है?
अगर आप residential property बेचकर हुए LTCG को 2 साल के अंदर नया residential property खरीदने (या 3 साल में बनवाने) में लगाते हैं, तो उतनी exemption मिल जाती है (₹10 करोड़ तक की सीमा के साथ)। Section 54EC में आप gain का पैसा NHAI/REC जैसे bonds में 6 महीने के अंदर invest करके भी exemption ले सकते हैं (₹50 लाख तक की सीमा)।
1 अप्रैल 2001 से पहले खरीदी property का क्या होगा?
ऐसी property के लिए आप 1 अप्रैल 2001 की Fair Market Value (FMV) या असली खरीद कीमत, जो भी ज्यादा हो, उसे cost मानकर आगे की indexation calculate कर सकते हैं। इस calculator में ऐसी properties के लिए CII 100 (2001-02 का base) इस्तेमाल होता है।
STCG पर कोई exemption नहीं मिलती क्या?
सही बात है — Section 54/54EC/54F की exemptions सिर्फ Long-Term Capital Gains पर लागू होती हैं। Short-Term Capital Gains को पूरी तरह आपकी income में जोड़कर स्लैब rate से टैक्स लगता है, कोई विशेष छूट नहीं मिलती।
क्या NRI के लिए भी यही rules लागू होते हैं?
Tax rates same रहती हैं, लेकिन NRIs के लिए property sale पर आमतौर पर 20%+ TDS खरीदार को काटना पड़ता है (Section 195), चाहे actual gain कम ही क्यों न हो। सही TDS rate के लिए Form 13 के through lower/nil deduction certificate लेना फायदेमंद हो सकता है।